На первый взгляд продление договора имущественного найма может казаться формальностью. Помещение уже используется, плата вносится, стороны знают друг друга, и самым простым решением выглядит подписание дополнительного соглашения, которым срок договора продлевается еще на один, три или пять лет.
На практике именно этот момент дает сторонам возможность проверить, соответствуют ли правила, согласованные в начале отношений, сегодняшней ситуации. За несколько лет может измениться размер платы, способ использования помещения, состояние имущества, структура бизнеса нанимателя или объем инвестиций, сделанных в объект.
Гражданский кодекс Республики Молдова регулирует имущественный наем в статьях 1251–1287. В случае недвижимого имущества договор должен быть заключен в письменной форме, а срок имущественного найма не может превышать 99 лет.
Помимо этих общих правил, есть как минимум пять условий, которые стоит перечитать до того, как стороны решат продолжить договор.
1. Что на самом деле означает «продление»?
Первое, что необходимо проверить, — механизм, по которому договор продолжает действовать после истечения срока.
Один договор может предусматривать автоматическое продление, если ни одна из сторон не направит уведомление о прекращении. Другой — требовать обязательного подписания дополнительного соглашения. В иных случаях договор просто истекает в определенную дату, а стороны фактически продолжают отношения, не подписывая новых документов.
Последний вариант имеет юридические последствия. Статья 1279 Гражданского кодекса предусматривает, в частности, прекращение имущественного найма по истечении срока. Однако статья 1280 устанавливает, что если после истечения срока стороны молчаливо продолжают договорные отношения, имущественный наем считается продленным на неопределенный срок.
Разница здесь не только в формулировке. Для договора без определенного срока Гражданский кодекс позволяет любой стороне заявить о его прекращении с предварительным уведомлением за три месяца в случае недвижимого имущества и за один месяц — в случае движимого имущества. Если уведомление не соответствует сроку, установленному законом или договором, оно производит эффект лишь после истечения соответствующего периода.
Поэтому до продления сторонам важно понимать, хотят ли они новый фиксированный срок или готовы продолжать отношения бессрочно. Для компании, инвестирующей в торговое помещение, офис или производственный объект, разница может быть принципиальной: пятилетний договор дает совершенно иной уровень предсказуемости, чем отношения, которые могут быть прекращены за несколько месяцев.
Кодекс также предоставляет нанимателю, надлежащим образом исполнявшему свои обязательства, преимущественное право на заключение договора на новый срок, если имущество вновь предлагается внаем и наниматель принимает новые условия наймодателя. Поэтому «преимущественное право» не означает автоматически право продолжить договор по прежней цене и на прежних условиях.
2. Вчерашняя плата не должна автоматически становиться завтрашней
Договор, заключенный несколько лет назад, может содержать размер платы, который уже не соответствует экономической реальности. Не менее проблемным может быть и слишком расплывчатый механизм индексации: «в зависимости от инфляции», «в соответствии с рыночными ценами» или «по усмотрению наймодателя».
Продление — подходящий момент, чтобы превратить такие формулировки в предсказуемый механизм.
Статья 1263 Гражданского кодекса исходит из того, что размер платы может быть изменен по соглашению сторон. В определенных обстоятельствах наймодатель может обратиться в суд с требованием о корректировке платы, но не чаще одного раза в год и при условии, что изменение экономических обстоятельств делает отсутствие корректировки явно несправедливым, если только наймодатель не принял на себя риск таких изменений.
На практике гораздо полезнее заранее определить, что произойдет с платой в новом периоде: останется ли она фиксированной, будет ли ежегодно индексироваться, какой индекс применяется, когда производится корректировка и существует ли максимальный или минимальный предел.
Не менее важно отделить плату за наем от других расходов. Статья 1262 предусматривает, что дополнительные расходы обязательны к оплате только в том случае, если стороны об этом договорились.
Поэтому формулировки вроде «плата плюс расходы по управлению» лучше раскрывать подробно. Договор должен объяснять, что именно включают такие расходы: коммунальные услуги, обслуживание общих зон, охрану, уборку, техническое обслуживание, налоги или иные платежи.
Возможна и обратная ситуация. Если состояние имущества или согласованные условия его использования ухудшаются, статья 1263 дает нанимателю право при соблюдении предусмотренных законом условий требовать уменьшения платы.
Следовательно, пересмотр платы при продлении не должен восприниматься исключительно как обсуждение ее увеличения. Это также момент, когда стороны могут заново сбалансировать экономику договора в целом.
3. Кто ремонтирует и кто платит?
После нескольких лет использования различие между «текущим ремонтом», «нормальным износом» и «капитальным ремонтом» перестает быть теоретическим.
Гражданский кодекс возлагает на нанимателя текущие расходы по использованию и содержанию имущества и, как правило, обязанность выполнять текущий ремонт. При этом закон поясняет, что к текущему ремонту относятся работы, обусловленные использованием имущества и которые справедливо могут быть возложены на нанимателя с учетом характера имущества, его назначения и продолжительности найма.
Но есть важное ограничение: наниматель не обязан выполнять текущий ремонт только для устранения последствий нормального износа. Более того, статья 1265 прямо устанавливает, что наниматель не отвечает за нормальный износ, если имущество использовалось по назначению и в соответствии с договором. Кодекс связывает такой износ с обычными и неизбежными следами осмотрительного использования и надлежащего ухода.
В отношении капитального ремонта действует иное базовое правило: согласно статье 1274, он лежит на наймодателе, если закон или договор не предусматривают иного. В любом случае на наймодателе также лежат необходимые ремонтные работы по устранению ущерба, причиненного имуществу событием, находившимся вне контроля нанимателя или лиц, которым он разрешил доступ к объекту.
Поэтому при продлении полезно оценить и фактическое состояние имущества. Если электрическая система, отопление, крыша, фасад или другие существенные элементы требуют вмешательства, гораздо проще заранее установить, кто выполняет работы, в какой срок и за чей счет.
Слишком общее условие о том, что «весь ремонт оплачивает наниматель», может стать источником серьезного спора именно тогда, когда возникает дорогостоящая неисправность.
4. Соответствует ли договор тому, как имущество используется на практике?
Компания может изначально арендовать помещение под офис, а через несколько лет использовать его также как шоурум, склад, пространство для работы с клиентами или совместно с другими компаниями той же группы.
С договорной точки зрения такие изменения нельзя игнорировать.
Статья 1264 обязывает нанимателя использовать имущество в соответствии с его назначением и условиями договора, а статья 1261 устанавливает, что ни наймодатель, ни наниматель не вправе односторонне менять форму или назначение имущества в течение срока найма. Использование имущества вопреки его назначению или договору может, в частности, стать основанием для прекращения договора по инициативе наймодателя.
Поэтому при продлении стоит проверить, соответствует ли описанное в договоре назначение реальному способу использования объекта.
Та же проверка необходима, если помещение используется другими компаниями, партнерами или аффилированными лицами. Статья 1270 предусматривает, что поднаем или уступка договора требуют согласия наймодателя. Одновременно закон ограничивает возможность необоснованного отказа, если у нанимателя есть законный интерес, и обязывает наймодателя, отказавшего в согласии, сообщить причины в течение 15 дней; в противном случае согласие считается данным.
Для бизнеса поэтому имеет смысл прямо согласовать, могут ли помещением пользоваться аффилированные компании, разрешен ли полный или частичный поднаем и что происходит с договором в случае реструктуризации или передачи бизнеса.
Здесь же стоит пересмотреть судьбу инвестиций в помещение. Согласно статье 1285, при прекращении найма наниматель при определенных условиях может отделить улучшения, сделанные с разрешения наймодателя, если это возможно без повреждения имущества, либо потребовать компенсации их стоимости, если закон или договор не предусматривают иного.
Если в объект были вложены значительные средства, этот вопрос не стоит откладывать до дня освобождения помещения.
5. Как выйти из договора, если отношения перестанут работать?
Хотя договор продлевается именно потому, что стороны намерены продолжать сотрудничество, это также правильный момент, чтобы проверить механизм его прекращения.
Статья 1282 Гражданского кодекса позволяет наймодателю требовать прекращения договора, в частности, если наниматель использует имущество вопреки назначению или условиям договора, виновно ухудшает его состояние, не вносит плату в течение трех месяцев после наступления срока платежа — если договор не предусматривает иного — либо передает имущество в поднаем без согласия наймодателя. Закон позволяет сторонам предусмотреть договором и другие основания прекращения.
Эти правила делают особенно важными условия о нарушениях, сроках на устранение нарушения и уведомлениях. Не каждая проблема должна немедленно приводить к прекращению договора, а понятный механизм исправления нарушения способен предотвратить ненужный конфликт.
Есть и один нюанс, который легко упустить при продлении. Часть (3) статьи 1280 прямо предусматривает, что обеспечение, предоставленное третьим лицом в отношении обязательств нанимателя, не распространяется на продленный договор имущественного найма.
Если обязательства нанимателя обеспечены гарантией материнской компании, участника или иного третьего лица, продление основного договора не следует автоматически считать продлением обеспечения. Документы об обеспечении необходимо пересмотреть отдельно.
Наконец, договор должен как можно яснее регулировать, что происходит с имуществом после прекращения отношений. Статья 1284 обязывает нанимателя вернуть имущество в состоянии, в котором он его получил, либо в состоянии, предусмотренном договором; ущерб от повреждений, вменяемых нанимателю, может быть взыскан с него. Если имущество возвращено несвоевременно, наймодатель вправе требовать плату за весь период просрочки и, при необходимости, возмещения дополнительного ущерба, не покрытого этой платой.
Здесь снова имеет значение нормальный износ: помещение, которым пользовались пять или десять лет, не может выглядеть точно так же, как в день передачи, и закон различает повреждения, за которые отвечает наниматель, и естественные последствия осмотрительного использования.
Продление — это на самом деле пересмотр договоренности
Самое простое дополнительное соглашение меняет лишь одну дату: «срок договора продлевается до…».
Но самый простой документ не всегда является самым безопасным.
Продление договора имущественного найма — естественный момент, чтобы проверить, что изменилось со дня первоначального подписания: экономическая ценность договора, состояние имущества, сделанные инвестиции, способ использования помещения, структура бизнеса и риски, которые каждая сторона по-прежнему готова на себя принимать.
Иногда после такой проверки станет ясно, что достаточно изменить только срок. В других случаях потребуется обновить условия о плате, ремонте, назначении помещения, обеспечении или прекращении договора.
Главное — не продлевать договор по инерции. Договор, который хорошо работал до сегодняшнего дня, может столь же хорошо работать и завтра, если он описывает реальные отношения сторон сейчас, а не только те отношения, которые они представляли себе при первом подписании.
Материал носит общий информационный характер. Применение правил может отличаться в зависимости от характера имущества, статуса сторон, конкретных условий договора и наличия специальных норм для отдельных категорий имущественного найма.